Activo fijo o propiedad de inversión - según la normativa contable

Los terrenos y edificios son comúnmente utilizados por las compañías en sus procesos productivos o de operación; oficinas administrativas, plantas de producción, bodegas, entre otros.

Bajo condiciones normales de uso, terrenos y edificios se reconocen contablemente con base la Norma Internacional de Contabilidad No. 16 (NIC 16) o la Sección 17 en la Norma Internacional de Información Financiera para Pequeñas o Medianas Entidades (NIIF para las Pymes) ambas denominadas “Propiedades, Planta y Equipo”. Sin embargo, en ciertas ocasiones y por diferentes circunstancias puede darse un cambio en el uso de estos activos por las compañías, como por ejemplo, iniciar el arrendamiento a favor de un tercero, o la adquisición de terrenos o edificios con el propósito de ser alquilados para obtener rentas, ganar plusvalía o ambas.

Una propiedad de inversión es definida bajo la normativa contable como, una propiedad (normalmente un terreno o un edificio) para obtener rentas o apreciación del capital o con ambos fines. Lo anterior, significa que el activo no es utilizado por la compañía como parte de sus operaciones normales distintas al arrendamiento

Es muy frecuente cuando se presenta esta situación que las compañías no caigan en cuenta que estos activos ahora tienen un uso distinto y que cumplen con otras características que los convierten ya no en activos fijos, sino más bien en propiedades de inversión. Cuando esto ocurre, un error muy frecuente es que se mantienen de forma invariable en los estados financieros como parte de los activos fijos. Sin embargo, la normativa contable requiere no solo que se presenten de forma separada en el balance de situación, sino más importante aún, que se ajusten contablemente o revelen valores razonables sobre los mismos. Consecuentemente, en el caso de activos depreciables la política de reconocer una depreciación cambia por un ajuste al valor razonable anualmente. El valor razonable se define como el precio que se recibiría por vender un activo o que se pagaría por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes del mercado en la fecha de la medición.

Efecto en los estados financieros

La importancia de una adecuada clasificación de las propiedades de inversión va más allá de la presentación en los estados financieros, ya que la normativa contable, bajo ciertas circunstancias permite mantener registrada la propiedad de inversión al costo, lo que significa que puede conservar el valor en libros existente al momento del cambio en el uso y únicamente revelar su valor razonable. Sin embargo, también permite ajustar contablemente al valor razonable, monto que puede ser muy distinto al costo del activo. El ajuste anual al valor razonable de una propiedad de inversión debe ser reconocido como parte de los resultados del periodo.

Si bien es cierto desde el punto de vista fiscal no aplica ningún cambio en el reconocimiento de una propiedad de inversión, lo que significa que el tratamiento fiscal debe mantenerse como si se tratara de un activo fijo, desde el punto de vista contable las NIIF Completas y las NIIF para las Pymes exigen un tratamiento contable diferenciado que debe ser reconocido contablemente tan pronto como el cambio de uso de un terreno o edificio se presente.