Melizandro Quirós - Rentabilidad inmobiliaria costarricense
Rentabilidad inmobiliaria costarricense
Un ejercicio de simulación de venta de varios de los locales que hoy se encuentran en los fondos, estaría reflejando indicadores de capitalización para nuevos compradores cercanos al 9% en dólares
Mientras duró el pasado boom inmobiliario (2003-2007), los grandes términos fueron rentabilidad, plusvalía y ocupación. El enfoque del sector inmobiliario no estuvo solo en la selección de inmuebles, sino en su compra acelerada, a los cuales la misma inercia de la coyuntura empujaba a un ritmo creciente de valor. No importaba si el precio era relativamente ajustado o constituía un récord histórico, el contexto del mercado, la oferta y demanda del momento, hacía rentables las compras en cualquier lugar. Bajo este contexto las compras inmobiliarias pasaron de niveles de rentabilidad normales (del 7% al 9%) a excepcionales (12% a 15%). No obstante con el cambio en el panorama económico se provocó una reducción inmediata tanto en la velocidad de la demanda como de la oferta inmobiliaria.
En Costa Rica, con base en la información reportada por las Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión a la SUGEVAL, se puede establecer que a diciembre de 2010 el nivel de plusvalías promedio que han experimentado las propiedades dentro de los fondos de inversión inmobiliarios de Costa Rica alcanzó el 18%. Por su parte, el nivel de minusvalías promedio, es decir, pérdidas de valor en el tiempo sobre las propiedades adquiridas por tales fondos, apenas registran un 9%. Lo anterior, supone una capitalización neta histórica —desde el momento en que nacieron los fondos— de los inmuebles de un 9%.
La tendencia creciente sostenida en la apreciación del valor de los inmuebles adquiridos, aunada a los rendimientos líquidos que obtienen los inversionistas de estos fondos, en promedio del 7,5% en dólares, hace que los indicadores de capitalización (CAP RATE) de la actividad, medidos por la generación de rentas líquidas sobre el valor de los activos, han tendido en el último año a mostrar una leve caída para los potenciales compradores del mercado. Un ejercicio de simulación de venta de varios de los locales que hoy se encuentran en los fondos, a partir de una ganancia esperada de un 10% sobre el valor en libros, estaría reflejando niveles de CAP RATE local para nuevos compradores cercanos al 9% en dólares.
Por su parte, y para los tenedores actuales de estos inmuebles, la posible venta del activo —a los precios en libros— significaría una ganancia de capital proyectada no menor al 10% en dólares. Los resultados analizados permiten estimar que nuestro mercado inmobiliario muestra hoy indicadores de crecimiento y rentabilidad muy competitivos a nivel local e internacional.
Melizandro Quirós
Economista