Entrevista Especial

Vladimir Sequeira: “Alquilar no es mal negocio”

• El gobierno debe hacer lo que sea más viable económicamente, opina el gerente de Vista Fondos de Inversión

Si las condiciones contractuales están bien negociadas, el gobierno podría seguir alquilando en vez de comprar edificios y así disponer sus recursos para obras esenciales que requiere el país.
Además del dinero para adquirir los inmuebles, el gobierno debe incluir los costos de mantenimiento en los análisis que realiza sobre la conveniencia de comprar inmuebles o seguir alquilando, opinó Vladimir Sequeira, gerente general de Vista Fondos de Inversión, entidad que invierte en el mercado de bienes raíces.
El tema toma vigencia ante la propuesta del Ministerio de Hacienda de comprar un complejo de oficinas y de las intenciones del MOPT de iniciar las obras para la Ciudad Gobierno.
Si la estrategia que se utiliza es la adecuada, el Gobierno podría alquilar inmuebles acordes con sus necesidades, a precios de mercado, y así liberar recursos para otras actividades propias de su función.
En esta entrevista, Sequeira profundiza sobre el tema.

¿Por qué es mejor para el Estado alquilar que comprar edificios propios?
No se trata de decir si es bueno o malo. Lo que planteamos es que, lejos de asumir posiciones ideológicas, el gobierno debe ser muy práctico a la hora de definir qué es lo más conveniente.
Hay otros rubros del gasto a los que se les debe poner mayor atención, sobre todo si se toma en cuenta que para sustituir los alquileres y solventar las necesidades de espacio hay que hacer una inversión de muchos millones.
Si se hace el análisis debe hacerse completo y no solo ver el tema de la compra sino también los costos de mantenimiento. En caso contrario, a la vuelta de los años se tendrán inmuebles deteriorados y eso no es lo que se quiere.
El monto de los alquileres sí es un rubro importante, pero es muy bajo si se analiza de acuerdo con su importancia relativa dentro del presupuesto.

¿Cuánto cuesta el mantenimiento?
Puede ser entre $2 y $3 mensuales por metro cuadrado, si se hace con base en lo que cuesta a nivel de mercado.
Igual hay que analizar caso por caso. Habrá condiciones en que el gobierno puede sentarse a negociar y ver si hay inmuebles que pueden resolver la situación a un precio muy cómodo.

Se dice que el gobierno debe reconocer a los propietarios un incremento del 15% anual. ¿Se puede negociar ese porcentaje o el Estado está obligado a pagarlo?
Lo de pagar el 15% no es una realidad, se trata de negociar las cosas. En realidad, la ley fija máximos y son para cierto tipo de inmuebles. Muchos propietarios van a querer tener al gobierno como cliente y podrían negociarse tasas más bajas.
Hay que tomar en cuenta que cuando los contratos son en dólares no hay aumentos anuales, sino que se negocia el precio en cada renovación del contrato.

¿Cuál es el potencial de edificios triple A que existe en la capital para atender la demanda de oficinas en perfectas condiciones que requiere el Estado?

Hay muchos edificios que pueden servirle al Estado de acuerdo con las necesidades de cada ministerio. No solo hay de clase triple A, sino también A, con muy buenas condiciones; incluso algunos B podrían adaptarse con algunas inversiones que hagan los propietarios para cumplir con los requerimientos del Estado.
El mercado inmobiliario ha sido muy dinámico y tiene una oferta suficiente no solo para el sector gubernamental, sino para el crecimiento real de la economía.

¿Por qué se habla ahora tanto del tema de los alquileres?
Me parece que es un tema más político e ideológico, en el sentido de que el Estado tenga sus bienes y no le pague a la empresa privada por un servicio, pero eso no tiene nada de malo. Gobiernos de otros países también alquilan edificios.
Debe hacer lo que le sea más viable económicamente, o si es estratégico que el gobierno cuente con sus propios inmuebles.

¿Cómo afecta a los fondos de inversión inmobiliarios que el gobierno deje de alquilar?
En realidad no hay afectación, porque el gobierno genera en promedio un 3% de los recursos por alquileres.
No hay un tema de interés particular sino de viabilidad económica.

El MOPT también plantea construir un edificio en su propio terreno, con lo que supuestamente tendría costos más bajos. ¿Qué opina?
Sería ideal que se haga si se puede hacer a un menor costo.
Pero no necesariamente que lo haga el gobierno significa que se hará al menor costo posible. Lo que uno ve es que no se avanza tan rápido como se debiera, y muchas veces sucede que cuando cambia la administración, los planes se echan abajo, con la consecuente pérdida de tiempo y recursos.

¿Cómo aconsejaría al Gobierno para sacar el mayor provecho al alquiler de edificios?
En primer lugar, que haga un análisis verdadero de las necesidades; que la carga estimada de funcionarios que se trasladarán sea la adecuada; que el precio por metro cuadrado sea correcto de acuerdo con estudios de mercado, y ojalá, conseguir un descuento. Por supuesto que puede utilizar su poder de negociación.
Además, que los temas de mantenimiento estén muy delineados dentro del contrato, de tal forma que se asegure que el buen estado del inmueble se mantenga a lo largo del tiempo de alquiler.

¿Cuáles son las ventajas de alquilar?
Cuando los recursos son escasos, la idea es dirigirlo a áreas con mayor peso para el bienestar de la sociedad. No es lo mismo invertir $120 millones en una carretera que solventará importantes problemas de tráfico, que comprar un inmueble que no genera.
También tiene sus desventajas. Pero lo que queremos es que se haga un análisis correcto.
A fin de cuentas, los inmuebles deben tener un administrador que se encargue de suplir las necesidades de los distintos departamentos.

Rodrigo Díaz
rdiaz@larepublica.net